Le bail commercial présente comme principale caractéristique de conférer au locataire le droit au renouvellement de son bail ou, à défaut, une indemnité d'éviction.
Il existe deux possibilités de déroger au statut des baux commerciaux, qui sont bien distinctes :

l'une, le bail de courte durée dit aussi bail dérogatoire, est expressément prévue par l'article L145-5 du code de commerce pour les baux n'excédant pas deux années,
l'autre est une création jurisprudentielle, la convention d'occupation précaire qui peut être, sous certaines conditions, à durée indéterminée.

  Convention d'occupation précaire

La convention d'occupation précaire a en apparence toutes les caractéristiques essentielles du bail : elle confère un droit d'occupation d'un local déterminé, moyennant le versement d'un certain loyer.
Elle en diffère cependant par sa fragilité : le caractère précaire de la situation de l'occupant doit être justifié dans la convention par des motifs sincères et légitimes.

Ex. : le propriétaire peut être amené à conclure une convention de ce type dans l'attente d'une expropriation pour cause d'utilité publique ou de travaux de démolition différés.

Principales caractéristiques : l'occupant ne sait pas à quel moment son bail prendra fin. Le terme prévu est en général un événement qui peut intervenir à tout moment et dont la date de survenance ne peut être précisée à l'avance.
Le locataire ne bénéficie d'aucun droit au renouvellement de sa convention.

  Bail de courte durée

Le bail de courte durée est prévu par l'article L145-5 du code de commerce ; on l'appelle aussi "bail de 23 mois" mais ce type de bail peut aller jusqu'à 24 mois.

  Intérêt de ce bail

Pour le propriétaire : ce bail ne confère aucun droit au renouvellement au profit du locataire (ni indemnité), et en cas de signature d'un second bail, le loyer de ce dernier n'est pas plafonné comme dans le cas du bail commercial.

Pour le locataire : il lui permet d'exercer une activité commerciale pendant une courte période et de ne pas poursuivre si l'affaire n'est pas rentable.

  Conditions de validité

Les parties doivent exprimer clairement leur intention de déroger au statut des baux commerciaux ; il est conseillé de prévoir une clause dans le contrat, visant expressément l'article L145-5 du code de commerce.

  Durée

Elle est égale au plus à 24 mois.
Attention : Il n'est possible de signer un bail de courte durée que lors de l'entrée dans les lieux du locataire ou lors du renouvellement d'un bail de courte durée au même locataire, mais jamais à la suite d'un bail commercial de 9 ans.
Si le bail le prévoit, il est possible d'y mettre fin à tout moment à condition de respecter les modalités de résiliation prévues par celui-ci, ou à défaut d'en avertir l'autre partie par lettre recommandée avec avis de réception en respectant un délai raisonnable conforme à l'usage (en général 3 mois).

  Au terme du bail

Si le locataire reste dans les lieux au-delà de ce délai, le bail est requalifié en bail commercial. A défaut d'accord entre les parties, le loyer du nouveau bail commercial doit être basé sur la valeur locative du bien (arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 14 décembre 2005, n° de pourvoi : 05-12587).

Le propriétaire doit donc observer des règles de prudence en envoyant notamment un congé au locataire avant la fin de ces 24 mois et éventuellement une mise en demeure de quitter les lieux en cas de nécessité.

La conclusion de baux de courte durée successifs est désormais autorisée au bénéfice du même locataire et pour les mêmes locaux, à condition que la durée totale des baux n'excède pas 2 ans.

En pratique :
Le bailleur envoie un congé au locataire pour la date d'expiration du bail ; dans le cas contraire, le locataire laissé dans les lieux, pourrait se prévaloir du statut des baux commerciaux.  De même, le propriétaire pourrait s'opposer au départ du locataire, qui se trouverait engagé par un bail commercial et ne pourrait donner congé que pour la fin d'une période triennale.
Le lendemain de l'expiration du bail, il demande au locataire de renoncer explicitement aux dispositions de la réglementation sur les baux commerciaux.
Si le locataire refuse, il le met en demeure de quitter les lieux.
 Si le locataire accepte, un nouveau bail de courte durée est signé.