La conclusion du bail commercial peut poser des problèmes pour le locataire qui ne différencie pas forcément les éléments négociables des clauses imposées.
Le présent tableau donne un aperçu des principales clauses figurant dans les baux commerciaux. Il précise si la négociation est possible au moment de la signature du premier bail, et indique les éléments sur lesquels elle peut porter afin de prévenir un litige ultérieur.
Thème | Contenu du contrat | Commentaire |
Durée du contrat | Durée du bail | La durée du bail ne peut être inférieure à 9 ans. Eviter les baux supérieurs à 9 ans : droit au déplafonnement du loyer pour le bailleur. Réserver les baux d'une durée inférieure ou égale à 2 ans à une activité courte ou saisonnière : le statut des baux commerciaux ne leur est pas applicable. |
Objet du contrat
| Description des locaux | Négociable Demander une description écrite la plus précise des locaux : mentionner les dépendances, les locaux accessoires, les modalités d'accès, les conditions d'utilisation des parties communes... Veiller à ce qu'il n'y ait pas de grosses réparations à faire si les locaux sont dits "pris en l'état" : dans ce cas, en principe, le locataire ne peut pas imposer au bailleur d'effectuer les réparations à sa charge. |
Destination des lieux
| Négociable Préciser toutes les activités autorisées et les activités interdites, pour éviter tout litige ultérieur. Essayer de négocier une clause "tous commerces" afin d'éviter une procédure de déspécialisation en cas de changement ultérieur d'activité. Attention, la négociation de cette clause entraîne en pratique un loyer plus élevé, mais facilite la cession du bail commercial le moment venu. | |
Fixation du loyer
| Fixation du loyer initial | Négociable Le locataire doit se renseigner sur les prix du marché afin d'éviter de payer un loyer surévalué. Il faut éviter la clause recettes qui a pour conséquence de déterminer le loyer en fonction du chiffre d'affaires réalisé par le locataire souvent assortie d'un loyer plancher. |
Pas-de-porte (somme demandée par le propriétaire pour compenser le droit au renouvellement du bail) | Négociable Indiquer la nature du pas-de-porte : s'il s'agit d'un supplément de loyer et non d'une indemnité forfaitaire compensatrice, son montant sera déductible fiscalement mais il sera intégré dans le calcul du loyer du bail renouvelé. | |
Dépôt de garantie | Négociable Préciser son montant, la date de son encaissement... A noter : il n'y a pas de montant maximum autorisé, mais si le montant dépasse deux termes de loyers (soit 2 mois, soit 2 trimestres), l'excédent porte intérêt au profit du locataire. | |
Echéance du loyer | Négociable Préciser la date de paiement du loyer. | |
Paiement des charges | Négociable Préciser leur nature, leur montant et leur répartition entre le locataire et le bailleur, préciser s'il s'agit d'un montant réel ou forfaitaire. Le montant réel évite les régularisations litigieuses. | |
Révision du loyer en cours de bail | Principe : la révision peut être demandée tous les 3 ans, en fonction de l'indice national du coût de la construction publiée par l'INSEE ou de l'indice des loyers commerciaux (ILC), sauf clause d'échelle mobile. Le délai de 3 ans ne peut être réduit par les parties. Aucune clause ne peut interdire la révision triennale, mais il est pourtant admis de prévoir un loyer fixé forfaitairement et de manière irrévocable pendant toute la durée du bail (donc sans révision). | |
| Clause d'échelle mobile | Négociable Négocier une telle clause a pour conséquence de modifier le montant du loyer sans attendre 3 ans. Le montant du loyer change alors lorsque l'indice de référence déterminé par les parties varie. Cet indice doit être en rapport avec les activités de l'une des parties. Prévoir dans le contrat que la variation n'est prise en compte que sur notification de l'une des parties à l'autre. Si les différentes variations de l'indice augmentent ou diminuent le loyer initial de plus de 25%, les parties peuvent demander la révision du loyer initial par référence à la valeur locative. | |
Plafonnement du loyer | La majoration ne doit pas excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction ou de l'ILC intervenue depuis la dernière fixation de loyer. | |
| Déplafonnement du loyer | Négociable Le loyer peut être déplafonné : - lorsqu'il est conclu dès l'origine pour une durée supérieure à 9 ans, | |
Obligations des parties au contrat
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Clause de non concurrence | Négociable Elle interdit au bailleur d'exercer, directement ou non, une activité concurrente du locataire. | |
Clause d'exclusivité | Négociable Elle interdit au bailleur de louer dans le même immeuble un autre local pour l'exercice d'activités similaires. | |
Répartition des travaux
| Négociable Si rien n'est prévu dans le contrat, la loi prévoit que les gros travaux sont à la charge du bailleur et les travaux d'entretien courant sont à la charge du locataire, mais les limites sont difficiles à cerner. Dans tous les cas, il est indispensable de bien prévoir quels sont les travaux à la charge du locataire et ceux à la charge du bailleur afin d'éviter tout litige ultérieur. | |
Travaux par le locataire | Négociable Si le locataire prévoit de réaliser un certain nombre de travaux à ses frais, il est préférable de prévoir une clause en précisant les modalités : information du bailleur, restitution dans l'état d'origine... | |
| Garanties des vices cachés | Négociable Cette clause permet au locataire d'être garanti contre les vices cachés pouvant affecter le local qu'ils en empêchent soit l'usage, soit la jouissance paisible. | |
Destination des lieux | Déspécialisation restreinte | Négociable La déspécialisation restreinte aux activités complémentaires ou connexes (celles qui ne nécessitent pas de nouvelles installations et qui ont un lien avec l'activité exercée) est un droit pour le locataire sous réserve de l'accord du bailleur. Il est possible de négocier une clause prévoyant une déspécialisation restreinte pour d'autres activités particulières. |
Déspécialisation plénière | Négociable Il s'agit de la modification d'activité justifiée par, à la fois la conjoncture économique et des nécessités de l'organisation rationnelle de la distribution. Si le bailleur refuse la transformation totale sans motif grave et légitime (ex. reprise des lieux pour exécuter des travaux prescrits dans le cadre de la rénovation urbaine), le juge peut l'y contraindre. Si le contrat le prévoit, le changement d'activité peut entraîner le paiement au bailleur d'une indemnité s'il justifie d'un préjudice. Elle entraîne une augmentation de loyer immédiate. | |
Renouvellement
| Forme du congé | Le congé doit être donné au moins 6 mois avant l'échéance du contrat par acte d'huissier et en respectant l'inscription d'une mention spéciale. Cette forme est impérative. Les parties ne peuvent pas y déroger. Le congé peut également être donné à tout moment après la date d'échéance en respectant les mêmes formes. |
Droit au renouvellement | Renouvellement de droit pour le propriétaire du fonds effectivement exploité dans les lieux pendant les 3 ans précédents la demande. Les parties ne peuvent pas y déroger. Les clauses limitant le renouvellement à certaines parties des locaux sont interdites. | |
Refus de renouvellement (Indemnité d'éviction) | Le refus du bailleur est possible en contrepartie du paiement au locataire d'une indemnité d'éviction (qui peut être égale à la valeur marchande du fonds de commerce avec les frais de déménagement). La clause prévoyant une indemnité d'éviction forfaitaire par avance n'est pas valable. Toutefois, l'indemnité n'est pas due lorsque le bailleur justifie notamment : - ou de travaux de construction, de surélévation, voire de destruction sur l'immeuble. SI les modalités de fixation de l'indemnité d'éviction ne sont pas prévues, c'est le juge qui fixe son montant. | |
Fin du contrat
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Résiliation par le locataire | Négociable Sauf accord des parties, le locataire peut résilier son bail tous les 3 ans. Parfois, le bailleur peut inclure une clause mettant à la charge du locataire une indemnité en contrepartie de la résiliation. Eviter les clauses qui interdisent temporairement (jusqu'à 9 ans) le locataire d'exercer sa faculté de résiliation, en raison des incertitudes pesant sur la viabilité de l'exploitation. | |
Résiliation par le bailleur | Négociable Dans certains cas bien précis, le bailleur peut résilier le contrat à chaque échéance triennale :en cas de construction ou reconstruction de l'immeuble existant, surélévation ou encore exécution de travaux prescrits dans le cadre d'une opération de construction immobilière. | |
Résiliation amiable | Négociable Les règles de résiliation du contrat de bail ne sont pas obligatoires, il est toujours possible pour les parties de rompre le contrat d'un commun accord, même avant les échéances prévues au contrat. | |
Clause résolutoire | Négociable Lorsqu'elle existe, cette clause permet aux parties de rompre leur contrat lorsque l'une d'entre elles ne respecte pas ses engagements (paiement du loyer, réalisation de travaux, exploitation...). Elle est valable uniquement si certaines conditions de forme sont remplies (commandement resté sans réponse pendant un mois). A noter : la clause résiliant de plein droit le bail en cas de redressement ou de liquidation judicaire de l'entreprise exploitant le fonds de commerce est nulle. | |
Clause de non rétablissement | Négociable Elle vise à interdire au locataire d'exercer la même activité dans un certain rayon géographique et pendant une durée limitée à la fin du bail. | |
Cession du bail
| Cession du bail avec le fonds de commerce | Le bailleur n'a pas le droit d'interdire la cession du bail à l'acquéreur du fonds de commerce exploité. Il lui est possible en revanche de restreindre ce droit, par exemple en prévoyant une clause d'agrément, c'est-à-dire en demandant à être appelé à l'acte de cession. Il ne peut en aucun cas refuser la cession sans motif légitime et justifié. |
Cession du bail sans le fonds de commerce | Négociable Une clause peut prévoir l'interdiction de céder le bail seul (clause fréquente). Toutefois, cette cession est de droit dans certains cas, comme pour le locataire commerçant ou artisan qui a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite. | |
Clause de garantie solidaire | Négociable Cette clause vise à engager les locataires successifs du paiement des loyers même postérieurs à leur sortie des lieux, en cas de cession du bail. Cette clause est fréquente. En pratique, il est utile de préciser des limites à la garantie (délai, montant). | |
Sous-location | Sous-location | Négociable La sous-location est interdite si une clause ne l'y autorise pas expressément. L'accord du bailleur est toujours requis. |
A noter : s'il existe, dans le bail, des clauses interdites, le locataire peut demander la nullité de la clause en justice dans un délai de 2 ans à compter de sa signature.
